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Transmettre son patrimoine immobilier : quelles solutions ?

Transmettre son patrimoine immobilier : quelles solutions ?

En France, la pierre représente deux tiers du patrimoine des seniors ! De la donation classique à la SCI, en passant par le démembrement, voici comment la transmettre à moindre coût, dès 55 ans.

Vous arrivez à la retraite et souhaitez aider vos enfants en leur transmettant une partie de votre patrimoine immobilier tout en conservant votre épargne financière ? Voici quelques solutions pour garder des liquidités tout en commençant à profiter des abattements sur les donations qui se « rechargent » tous les 15 ans.

Donnez votre logement en pleine propriété

Depuis 2012, un couple ne peut donner sans impôt « que » 200 000 euros tous les quinze ans à chacun de ses enfants (soit 100 000 par enfant et par parent), contre 318 650 euros tous les dix ans auparavant. Pour en profiter plusieurs fois, mieux vaut donc s’y prendre le plus tôt possible ! Alors, si vous êtes propriétaire, pourquoi ne pas donner, dès aujourd’hui, un logement à vos « petits » ?
Pour donner un seul bien à un héritier ou le partager entre plusieurs enfants, une donation classique suffit. En revanche, pour répartir plusieurs biens entre plusieurs descendants, préférez une “donation-partage” : elle évite les bisbilles ultérieures car elle fige la valeur des biens au moment de la donation. Astuce en plus ? Si vous possédez depuis moins de trente ans un bien sur lequel vous avez réalisé un gain considérable, le donner à vos enfants plutôt que le vendre permet d’éviter les impôts sur la plus-value (pour être précis, vous pouvez être exonéré d’impôt sur le revenu à compter de vingt-deux ans de détention et de trente ans pour les prélèvements sociaux).

Accordez la nue-propriété d’un bien

Avec un patrimoine moins confortable, même si vous disposez d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif, mieux vaut en conserver l’usage ou les loyers. Pensez dans ce cas au « démembrement » : cette technique consiste à séparer la nue-propriété d’un bien (les murs) de son usufruit (le droit de l’habiter ou d’en percevoir les revenus). Intérêt principal ? Accorder la nue-propriété d’un bien à vos enfants offre un gros avantage fiscal. En effet, les droits de donation se calculent sur la seule valeur de la nue-propriété, qui dépend de l’âge du donateur : 50 % entre 51 et 61 ans, 60 % de 61 à 71 ans, etc.
Plus tard, au décès du donateur, le bénéficiaire de la nue-propriété reçoit automatiquement l’usufruit, sans frais supplémentaires, et se retrouve pleinement propriétaire. Côté pratique, il faut l’intervention d’un notaire comme pour une donation en pleine-propriété. Enfin, si vous détenez des parts dans une société civile de placement immobilier (SCPI) ou une société civile immobilière, sachez que vous pouvez aussi en donner la nue-propriété.

Octroyez des parts de SCI

Vous souhaitez commencer à transmettre la maison de famille ou un bien locatif en gardant la main sur sa gestion et en évitant les règles rigides de l’indivision ? La société civile immobilière (SCI) est faite pour vous ! En leur donnant progressivement des parts, vous pouvez allouer à vos enfants le montant que vous voulez (soit, par exemple, tous les quinze ans, un montant correspondant exactement à l’abattement sur les donations de 100 000 euros). Ensuite, vous détiendrez en famille le bien, mais vous échapperez aux contraintes de l’indivision. Illustration ? En indivision, même le remplacement du sèche-linge doit être décidé à la majorité des deux tiers (unanimité pour les décisions importantes). En SCI, la majorité suffit, et selon ce que prévoient les statuts, le gérant peut opérer seul certains choix. Si vous souhaitez rester gérant, prévoyez que la révocation n’ait lieu qu’à l’unanimité et conservez au moins quelques parts en pleine-propriété pour demeurer associé.
Si le bien est loué, chacun reçoit une portion du loyer au prorata de ses parts (si vous ne donnez que la nue-propriété des parts, vous conservez tout le loyer). Côté fiscalité, pas d’impact : chacun acquitte l’impôt sur le revenu pour les gains qui lui sont distribués, et, pour l’éventuel impôt sur la fortune immobilière (IFI), déclare la valeur de sa participation. Derniers avantages ? Les parts étant considérées comme des titres et non comme de l’immobilier, le recours au notaire n’est pas obligatoire (déclarer un don manuel au centre des impôts suffit). Enfin, si un emprunt reste à rembourser, l’opération devient financièrement imbattable : pour calculer la valeur des parts transmises (en vue d’éventuels droits de donation), on peut déduire le crédit de la valeur du bien avant de diviser le résultat par le nombre de parts.