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Comment régulariser une construction illégale ?

Comment régulariser une construction illégale ?

La question des « constructions sauvages » – et leur (im)possible régularisation – est souvent posée au notaire à l’occasion de la vente d’un terrain bâti dans des conditions aléatoires.

 

En amont de la transaction, votre agent immobilier ne sera pas toujours en mesure de déterminer si la construction implantée sur le terrain est régulière ou non. Et pourtant, mieux vaut qu’il soit au clair sur le sujet car les conséquences de la réalisation d’une « construction sauvage » sont pour le moins durables et sa régularisation n’est pas toujours possible.
Une construction réalisée sans autorisation d’urbanisme, plus couramment appelée « construction sauvage », expose son bénéficiaire ainsi que les personnes ayant participé à sa réalisation à un certain nombre de poursuites.
Tout d’abord, et pendant un délai de 6 ans à compter de l’achèvement de la construction (et la date d’achèvement n’est pas aisée à prouver en pareil cas), des poursuites pénales peuvent être engagées au visa de l’article L. 480-4 CDU. Ce délit est puni d’une amende comprise entre 1 200 euros et …300 000 euros. Inutile de préciser que ces peines d’amendes sont accompagnées d’une injonction de remise en état du terrain !


D’autre part, dans un délai de 10 ans à compter de l’achèvement de la construction, une action civile en démolition est ouverte par l’article L. 480-14 CDU au profit de la commune ou de l’EPCI compétent en matière de PLU en vue de faire ordonner la démolition de celle-ci. On remarquera que si les poursuites pénales ne peuvent être engagées qu’à l’encontre de l’auteur des travaux irréguliers – la responsabilité pénale étant personnelle –, l’action civile en démolition est susceptible d’être engagée alors même que le bien a changé de propriétaire. Le nouveau propriétaire peut être contraint à engager la démolition de la construction qu’il a acquis de bonne foi… Mieux vaut qu’il soit donc bien conseillé au moment de la vente !
En définitive, 10 ans après l’achèvement des travaux, une construction sauvage bénéficie d’une prescription des actions pénale et civile. Que se passe-t-il alors lorsque de nouveaux travaux sont envisagés sur celle-ci et qu’une demande d’autorisation est déposée en ce sens ?
L’article L.421-9 CDU précise : « lorsqu’une construction est achevée depuis plus de 10 ans, le refus de permis de construire ou de la DP de travaux ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale sauf […] lorsque la construction a été réalisée sans qu’aucun permis de construire n’ait été obtenu alors que celui-ci était requis ».

Vous l'aurez compris, seul le temps permet de régulariser une construction illégale. Le plus simple reste encore de demander une autorisation !